市场调整进行时，新建商品房销售告别十万亿，预计2025年达8.4万亿元

随着市场调整持续进行，全国新建商品房销售告别“十万亿”时代，据预测，到2025年，全国新建商品房销售将达到8.4万亿元，市场正在经历结构性变化，调整趋势明显，未来房地产市场将更加注重质量和效益，开发商需适应市场变化，积极调整战略，应对市场挑战。

告别“十万亿”：2025年全国新建商品房销售8.4万亿元 市场调整持续进行！国家统计局数据显示，2025年全年新建商品房销售面积为8.8亿平方米，同比下降8.7%，销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%。投资、新开工和竣工面积分别下降了17.2%、20.4%和18.1%，显示出企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，投资布局进一步向高能级城市聚焦。

进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号。《求是》杂志刊发的文章强调加强预期管理对稳定房地产市场的重要性，并提出要尽可能缩短调整时间，熨平市场波动。在此背景下，多项具体措施已落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等，旨在从需求端与融资端同步提振市场信心。

由于2026年春节假期相对延后，传统销售淡季窗口相应后移，使得1月至2月上旬市场表现成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口。短期市场能否实现“开门红”，将直接检验“稳预期”政策与实际需求之间的传导效率。根据中指测算，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，市场与项目间的分化态势仍将延续。

2025年全国新建商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%；住宅销售面积为7.33亿平方米，同比下降9.2%。新建商品房销售额为8.39万亿元，同比下降12.6%；其中住宅销售额为7.33万亿元，同比下降13.0%。

随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房市场则转向满足改善性需求。根据中指数据，2025年30城二手房成交套数同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，较2024年全年提升约4个百分点。北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。

2025年全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%；其中住宅开发投资额为6.35万亿元，同比下降16.3%。房屋施工面积为65.99亿平方米，同比下降10.0%；其中住宅施工面积为46.01亿平方米，同比下降10.3%。房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%；其中住宅新开工面积为4.30亿平方米，同比下降19.8%。房屋竣工面积为6.03亿平方米，同比下降18.1%；其中住宅竣工面积为4.28亿平方米，同比下降20.2%。

新开工修复的先决条件仍是市场销售的企稳。2025年受新房销售回落、过去两年土地成交显著缩量等因素影响，全国房屋新开工面积延续下行态势。截至2025年12月，全国商品房待售面积达7.66亿平方米，同比增长1.6%。作为新开工的先行指标，2025年土地成交面积仍延续缩量态势，全国土地（住宅+商办用地）成交面积同比下降12.4%。

预计2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段，并围绕激活需求和优化供给落实相关举措。激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；预计继续通过降低房贷利率、降低交易税费等方式降低购房成本。优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。

展望2026年，政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。政策靠前发力有助于住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”阶段，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍需时间。根据中指测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。